“ ‘복합불황’ 상태에 빠졌다.” 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 지난 21일 열린 ‘2024년 건설·주택 경기전망 세미나’에서 현 주택시장 상황을 이렇게 진단했다. 고금리로 인한 자금 수요 감소, 건설 원가 상승으로 인한 공급기반 위축 등으로 수요와 공급이 동시에 어려운 침체 국면이라는 것이다. 그는 내년 주택시장에 대해 “가격, 거래, 공급이 모두 ‘약보합’으로 ‘L’자형 횡보세를 그릴 것”이라고 예측했다.

주택시장에 다시 올 상반기 반짝 상승기를 마감하고 ‘2차 가격 조정기’가 올 것이란 공포감이 확산되고 있다. 고금리 상태가 지속되고 있고, 대내외적인 경제 여건이 악화하면서 매수심리가 극도로 위축돼 있기 때문이다.

올 상반기 주택 매수자들의 자금줄 역할을 했던 특례보금자리론 등 정책 대출은 이젠 더 이상 받기 어려워졌다. 특례보금자리론 등 정책대출은 약 41조7000억원이나 풀려 올 상반기 집값 반등의 원동력이 됐다.

다음 달엔 추가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 가계부채 규제 가능성이 커 대출은 더 어려워질 것이란 관측이 지배적이다.

이재국 금융연수권 겸임교수는 “대출 규제가 다시 강화되고 있고, 고금리 상황에서 집값에 대한 불확실성이 커져 대출받아 집을 사려는 수요가 계속 줄고 있다”고 말했다.

실제 시장엔 집을 팔려는 사람만 넘치고 있다. KB국민은행이 이달 13일 회원 중개업소 6000여곳을 상대로 집을 팔려는 매도자가 많은지, 집을 사려는 매수자가 많은지 물었더니, 서울 중개업자들은 75.5%가 ‘매도자 많음’이라고 답했다.

매수자가 없으면 거래는 잘 성사되지 않는다. 시장엔 매물만 쌓인다. 부동산 빅데이터업체인 아실에 따르면 이달 초 서울 중개업소에 나온 아파트 매물 수는 2020년 9월 집계 시작 이래 가장 많은 8만여건을 기록했다. 현재도 서울 아파트 매물 수는 일간 기준 7만6000~7만9000건 수준을 유지하고 있다. 연초 4만9000여채에서 3만건 수준이나 폭증했다.

거래가 줄고 매물이 쌓이면 집값은 하락할 수밖에 없다. 향후 전망도 좋지 않다. ‘KB부동산 매매가격 전망지수’(이하 전망지수)에 고스란히 나타난다. 10월 수도권 전망지수는 98.5로 전월(108.0)까지 4개월 연속 100 이상에서 100 밑으로 빠졌다. 이 지수는 KB국민은행이 중개업소를 상대로 3개월 후 집값 전망을 물어 작성한다. 100 밑으로 떨어지면 ‘하락’이라고 응답한 사람이 ‘상승’이라고 답한 사람 보다 많아졌다는 의미다.

교보증권처럼 내년 서울 및 부동산 아파트값이 모두 평균 5% 이상 떨어질 것이라고 전망하는 곳도 나타났다. 집값이 많이 올랐던 2020년 전후 아파트를 많이 산 2030세대가 금리 부담을 견디지 못해 결국 시장에 급매물로 내놓을 수 있다는 이유에서다.