수도권 물류센터 10곳 중 1곳 공실
‘도심형 물류센터’ 희소성은 더 높아져
근거리 빠른 배송 수요는 여전

중국 알리바바그룹의 해외 직구 플랫폼인 ‘알리익스프레스’가 국내 물류센터 건립을 검토하면서 A급 물류센터 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 국내 물류센터 시장은 코로나19를 거치면서 공급 과잉으로 꾸준히 공실이 늘어나는 추세다. 이런 가운데에도 알리가 물류센터를 공급하겠다고 발표한 이유는 대형 이커머스 기업들이 선호하는 이른바 A급 물류센터들의 수요가 여전히 견고하기 때문이라는 분석이다.

11일 컬리어스 코리아에 따르면 올해 1만㎡ 이상의 창고업 신규 등록건수는 114건으로 2017년 이후 가장 많았다. 코로나19가 한창이던 3년 전 물류센터 수요가 넘쳐나자 신규공급 계획됐던 곳들이 올해 상반기 대부분 완공됐기 때문이다.

지방보다 수요가 높다고 알려진 수도권의 물류센터 공급 규모도 크게 늘었는데, 상업용부동산 종합서비스기업 알스퀘어에 따르면 상반기 수도권 지역에 지어진 물류센터는 96만 평으로 지난해 하반기 대비 37% 늘었다. 분기별로 보면 ▲1분기 49만 평 ▲2분기 47만 평이 공급되면서 ▲2022년 4분기 52만 평 이후 3분기 연속 50만 평 정도의 대규모 물량이 쏟아지고 있다.

문제는 임차인을 구하지 못한 물류센터가 많아 공실 역시 넘쳐나고 있다는 점이다. 올해 상반기 수도권 물류센터의 평균 공실률은 약 10%를 기록하고 있다. 지난해 상반기 4%를 기록하던 것에 비하면 1년만에 2배 이상 늘었다. 저온창고의 공실률은 지역별로 30~50%에 달하는 것으로 추정된다. 저온창고는 수요층이 제한돼 일반적으로 상온창고보다 임차인을 구하기가 더 어렵다

다만 알리익스프레스가 한국에 물류창고를 확보하겠다고 발표한 것은 대형 기업이 필요로 하는 도심형 물류센터에 대한 수요가 여전하다는 의미라고 업계는 평가한다. 특히 대형 이커머스 기업은 도심과 가까운 도심형 물류센터인 MFC(Micro fulfillment center) 등을 필요로 하는데, 이런 물류센터는 공급과잉 속에서도 높은 가치를 가질 수 있다는 설명이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “가격 경쟁력을 내세우는 알리에 대항하기 위해 쿠팡 등 기존 이커머스 사업자들은 오히려 양질의 물류창고 확보에 집중할 가능성이 높아졌다”고 분석했다.

최근 넘쳐나는 공실에 비해 오히려 기업들이 선호하는 위치·설비·시설을 만족하는 곳을 찾기 쉽지 않기 때문에 주거지와 도심에 가까운 도심형 물류센터를 가진 기업들의 희소성은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 “임차인에 따라서 필요한 설비나 시설이 모두 다르기 때문에 막상 임차인의 조건을 100% 만족할만한 물류센터를 찾기는 어렵다”며 “다만 고속도로 접근성이 좋은 곳이거나, 배송 직전까지 소분류를 할 수 있고 근거리에서 빠른 배송이 가능한 도심형 물류센터는 기업들이 계속 찾을 수 밖에 없다”고 설명했다.

2025년부터는 물류창고 공급량이 현재 절반 수준으로 하락할 것으로 보인다는 분석도 나온다. 올해부터 공사비가 늘면서 인허가 이후 착공이 계속 미뤄지는 사업장이 늘어나는 것으로 알려졌다.

이 연구원은 “2022년부터 시작된 PF(프로젝트파이낸싱) 경색을 고려했을 때 2025년부터 물류창고 공급량은 과거의 절반 수준으로 하락할 것으로 예상된다”며 “2024년이 물류창고 시장의 마지막 고비가 되면서 2025년부터 서서히 수급 균형으로 회귀할 전망”이라고 분석했다.